Yargıtay’dan cam balkon kararı;

Kat maliklerinin 4/5’nin onayı olmadan cam balkon yapamazsınız

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, cam balkon kapatma konusundaki görüşünü, son olarak verdiği güncel kararında da değiştirmedi. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 15.02.2026 tarihli güncel kararının (E. 2025/6244, K. 2026/2299) özeti aşağıdaki gibidir:

“….Bilirkişinin yerinde saptadığı sistem, Yargıtay uygulamalarında da kabul edildiği gibi sabit eser niteliğinde olup bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan yapılamayacağı gibi balkonu kapatma malzemesinin saydam ( cam ) ya da ışık geçirmeyen nitelikte olması veya tek parçadan ya da birkaç parçadan oluşması, bina statiğini etkilememesi, çevreye zarar vermemesi sonucu değiştirmez. Saptanan bu durum karşısında balkonun projeye aykırı olarak kapatılması nedeni ile eski hale getirilmesine karar verilmesi gerekirken, balkonun daire içine alınmak sureti ile kullanılmasının ruhsata tabi olmadığı, ana taşınmazdaki kat maliklerinin %90'ının aynı yöntemle değişiklik yaptığı, değişikliğin diğer maliklere zarar vermediği ve ana yapının statiğini tehlikeye maruz bırakacak nitelikte olmadığı gerekçeleri ile talebin reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”

Değerlendirmelerimiz

Ortak yaşam alanlarından apartman ve sitelerde çok farklı sorunlar yaşanmaktadır. Bu sorunlardan biri de cam balkon sorunudur. Bu yazımızda bu sorunu mevzuat ve Yargıtay kararlarına göre değerlendireceğiz.

Öncelikle belirtmek gerekir ki, imar mevzuatı, bu kapsamda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 59. maddesi ve Yargıtay kararlarına göre, balkonlarda yapılan açılır-kapanır katlanır cam panel uygulamaları ile hafif taşıyıcılı tente/pergola sistemleri, "sabit/kalıcı inşaat" sayılmadığı için belediyeden imar ruhsatı alınmasına gerek yoktur. Bu nedenle izin alınmadan yapılan cam balkon veya herhangi bir açılır-kapanır yapı, kaçak yapı sayılmadığı için para cezası verilemeyeceği gibi yıkılması da mümkün değildir. Dolayısıyla bir müstakil eviniz var ve bu eviniz bir site içinde değilse,  istediğiniz zaman istediğiniz gibi açılır-kapanır cam balkon yapabilirsiniz veya bahçenizde ek bir yapı (açılır-kapanır şeklinde olmak şartıyla) yapabilirsiniz.

Ancak müstakil eviniz bir site içinde ise veya bir apartman daireniz varsa durum değişiyor. Zira bu durumda sadece imar mevzuatı değil Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki kurallara da uymak zorundasınız.  Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, eğer kapalı balkon, mimari projede ve tapu belgesinde yer almıyorsa, kapalı balkon yaptırmak için tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı onayının alınması gerekmektedir. Yani toplantıya katılanların değil, binadaki tüm kat maliklerinin ve arsa paylarının toplamının %80'inin onayı gerekiyor.

Yargıtay kararlarına göre de, cam balkon malzemesinin şeffaf veya sabit olması, bina statiğini bozmaması veya çevreye zarar vermemesi durumu değiştirmez; yapı projeye aykırı olduğu sürece sabit eser olarak kabul edilir ve izinsiz yapılması halinde komşulardan birinin şikayeti üzerine yıkım kararı verilmesi gerekir. Açılır-kapanır sistem ile de olsa balkonu kapatmadan önce apartmandaki kat maliklerinin en az beşte dördünün (4/5) yazılı onayının alınması zorunludur.

Bu nedenle açık olan balkonu izinsiz olarak kapatırsanız, apartmandaki veya sitedeki bir komşu sulh hukuk mahkemesine başvurarak "projeye aykırılığın giderilmesi" davası açabilir. Mahkeme, izin alınmadan yapılan açılır-kapanır sistemin sökülerek balkonun orijinal mimari projedeki açık haline getirilmesine karar verir. Tüm masraflar da cam balkonu yaptıran kat malikine yüklenir.

Bu yazıyı okuyanların büyük bir çoğunluğu muhtemelen şu soruyu haklı olarak soruyordur:

Açılır kapanır bir sistemle, dolayısıyla imar mevzuatına aykırı olmayacak şekilde bir cam balkon kapama işi neden nu kadar yüksek bir çoğunluğun iznine tabi tutulmuş?

Sorunun cevabını şu şekilde verebiliriz: Bir apartman veya sitedeki balkonlar binanın dış cephesidir ve tüm apartmanın ortak alanı sayılmaktadır. Cam sistem sabit olmasa da binanın dış mimari görüntüsünü ve bütünlüğünü değiştirir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. Maddesine göre ortak alanda mimariyi etkileyen her değişiklik için kat maliklerinin %80'inin (beşte dört) yazılı rızası gerekir. Bu nedenle sistemin seyyar, katlanır veya sökülebilir olması sizi sadece "ruhsatsız/kaçak yapı" cezası almaktan korur. Buna karşılık komşularınızdan birinin şikayet etmesi halinde, mahkeme kararıyla cam balkonu sökmek zorunda kalırsınız.

PEKİ BU SORUNU NASIL ÇÖZEBİLİRİZ?

Bizde açık cam balkonları kapatma kültürü olduğuna göre, uygulamada da neredeyse bütün apartmanlarda başta açık olarak yapılan balkonlar sonradan kapatıldığına göre, bu sorunların oluşmaması için müteahhitler binayı yapmadan önce projede kapalı cam balkona da  yer vermelidir. Eğer projede yer verilmemiş ve yönetim planında da bu konuda bir hüküm yoksa, kat malikleri ve site sakinleri vakit geçirmeden toplanıp beşte dört çoğunlukla karar alarak, yönetim planına cam balkon kapatmaya izin veren bir hüküm koymalıdır.

Prof. Dr. Rauf Karasu

Hacettepe Üni. Hukuk Fak. Özel Huk. Bölüm Başkanı/Ticaret Hukuku ABD Başkanı